청약 가점 계산법 84점 완전 정리 — 내 점수 구하고 특별공급까지 노리는 법

청약통장은 만들었는데 정작 내 가점이 몇 점인지 모르는 분이 많습니다. 가점은 당첨을 가르는 사실상의 성적표인데, 계산을 잘못하면 부적격 당첨으로 당첨이 취소되고 일정 기간 재당첨까지 제한됩니다. 오늘은 84점 배점 구조와 흔한 계산 실수, 그리고 점수가 낮을 때의 대안을 정리합니다.

청약 제도는 자주 바뀝니다. 아래 내용은 2025년 기준이며, 실제 청약 전에는 청약홈과 해당 단지의 입주자모집공고를 반드시 확인하세요.

청약 가점은 세 가지로만 정해진다

민영주택 가점제에서 쓰는 점수는 총 84점이고, 항목은 딱 세 개입니다. 소득이나 자산, 나이는 가점에 들어가지 않습니다.

여기서 배점이 가장 큰 항목은 부양가족 수입니다. 1명 차이가 5점이라, 무주택 기간 2~3년치를 한 번에 뒤집습니다. 반대로 통장 가입기간은 15년을 꽉 채워도 17점이라, 오래 들었다는 사실만으로 당첨되기는 어렵습니다.

무주택 기간 — 언제부터 세는지가 핵심

가장 많이 틀리는 항목입니다. 무주택 기간은 “집을 안 산 기간"이 아니라 청약 자격상 무주택자로 인정되는 기간입니다.

• 기산점은 만 30세가 된 날입니다. 그 전에는 세지 않습니다.
• 다만 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다.
• 중간에 집을 소유한 적이 있다면, 그 집을 판 날(처분일)부터 다시 시작합니다.
• 배우자가 집을 가지고 있으면 본인도 무주택자가 아닙니다. 세대 전체가 무주택이어야 합니다.

즉 만 34세 미혼이라면 무주택 기간은 아무리 길어도 4년, 8점이 최대입니다. 점수가 낮다고 계산이 틀린 게 아니라 원래 그렇게 설계된 제도입니다.

부양가족 수 — 주민등록등본이 기준

부양가족은 입주자모집공고일 기준 주민등록등본에 함께 올라 있는 세대원을 셉니다. 본인은 제외하고, 배우자와 직계존속(부모·조부모), 직계비속(자녀·손자녀)이 대상입니다.

• 배우자는 주소가 달라도 부양가족으로 봅니다(분리세대 배우자).
• 부모님을 올리려면 보통 3년 이상 계속 같은 등본에 등재되어 있어야 하고, 부모님도 무주택이어야 합니다.
• 자녀는 미혼이어야 하고, 만 30세 이상 자녀는 일정 기간 이상 같이 살아야 인정됩니다.

공고일 직전에 부모님 주소만 옮겨두는 방식은 통하지 않습니다. 기간 요건을 못 채우면 부적격 처리됩니다.

통장 가입기간 — 명의 변경과 해지에 주의

가입일부터 공고일까지의 기간으로 계산하며, 6개월 미만이면 1점, 이후 1년이 지날 때마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점입니다. 중간에 납입을 거른 달이 있어도 가입기간 자체는 계속 쌓입니다(다만 공공주택은 납입 횟수·인정 금액을 따로 보므로 꾸준히 넣는 편이 좋습니다).

주의할 점은 해지하면 기간이 0부터 다시 시작한다는 것입니다. 급전이 필요해 통장을 깨면 10년 넘게 쌓은 점수가 사라집니다. 통장을 담보로 하는 예금담보대출을 먼저 알아보는 편이 나은 경우가 많습니다. 통장 자체의 기본기는 주택청약종합저축 완벽 가이드에 정리해 두었습니다.

내 점수가 낮다면 — 추첨제와 특별공급

가점 50점대 초반이면 인기 단지 당첨은 현실적으로 어렵습니다. 그럴 때 노릴 수 있는 길은 두 가지입니다.

첫째, 추첨제 물량입니다. 민영주택은 지역 규제 여부와 전용면적에 따라 가점제와 추첨제 비율이 나뉩니다. 이 비율은 정책에 따라 자주 바뀌므로, 관심 단지의 입주자모집공고에서 “가점제 O% / 추첨제 O%“를 직접 확인해야 합니다. 추첨제는 말 그대로 운이라, 점수가 낮아도 기회가 있습니다.

둘째, 특별공급입니다. 특별공급은 일반공급과 별도 물량으로 경쟁 상대가 적습니다. 대표적인 유형은 다음과 같습니다.

특별공급은 대부분 소득·자산 기준이 함께 붙고, 평생 한 번만 쓸 수 있는 유형도 있습니다. 유형별 요건과 소득 기준선은 매년 바뀌므로 공고문 기준으로 확인하세요.

부적격 당첨이 더 무섭다

가점을 실제보다 높게 적어 당첨되면 부적격 당첨으로 처리됩니다. 당첨이 취소되는 것은 물론이고, 일정 기간 다른 청약에 넣을 수 없게 되는 불이익이 따릅니다. 청약은 신청자가 입력한 값을 그대로 믿고 뽑은 뒤 서류로 검증하는 구조라서, 계산 실수도 결국 본인 책임이 됩니다.

헷갈리는 항목이 하나라도 있다면 청약홈의 가점 계산기로 먼저 모의 계산을 해보고, 등본·초본·혼인관계증명서를 떼어 날짜를 직접 대조해 보는 것이 안전합니다. 당첨 이후 자금 조달이 가능한지도 미리 따져야 하는데, 이 부분은 주택담보대출 LTV·DTI·DSR 정리를 참고하세요.

자주 묻는 질문

Q. 청약통장을 오래 들면 가점이 많이 오르나요? A. 15년을 꽉 채워도 17점입니다. 세 항목 중 배점이 가장 작습니다. 다만 1순위 자격의 전제 조건이므로 유지 자체는 중요합니다.

Q. 분양권이나 입주권이 있으면 무주택인가요? A. 일정 시점 이후 취득한 분양권·입주권은 주택을 소유한 것으로 봅니다. 취득 시기에 따라 판단이 달라지므로 공고문의 무주택 판정 기준을 확인해야 합니다.

Q. 가점제와 추첨제에 동시에 신청할 수 있나요? A. 가점제에서 떨어진 신청자는 같은 주택형의 추첨제 물량 대상에 자동으로 포함되는 것이 일반적입니다. 별도 신청은 하지 않지만, 세부 운영은 공고문 기준을 따릅니다.

정리

청약 가점은 무주택 기간 32점, 부양가족 수 35점, 통장 가입기간 17점, 합쳐서 84점입니다. 배점이 가장 큰 항목은 부양가족 수이고, 가장 많이 틀리는 항목은 만 30세 또는 혼인신고일부터 세는 무주택 기간입니다. 점수가 낮다면 억지로 인기 단지를 노리기보다 추첨제 비중이 큰 주택형이나 특별공급 쪽으로 방향을 잡는 편이 현실적입니다.

무엇보다 중요한 건 넣기 전에 계산을 검증하는 일입니다. 가점 한두 점 때문에 부적격 판정을 받으면 당첨과 자격을 동시에 잃습니다. 세부 요건은 매년 달라지므로 청약 직전 공고문을 기준으로 다시 확인하세요.