전세 vs 월세, 어느 쪽이 이득일까 — 전월세전환율로 3분 만에 계산하는 법

집을 구할 때 가장 먼저 부딪히는 갈림길이 전세와 월세입니다. “그래도 전세가 낫지” 같은 말이 많지만, 금리 상황에 따라 답은 완전히 뒤집힙니다. 다행히 이건 감으로 고를 문제가 아니라 계산으로 답이 나오는 문제입니다. 오늘은 전월세전환율 하나로 두 조건을 같은 잣대에 올려놓는 방법을 정리합니다.

이 글은 계산 원리를 설명하는 일반 자료입니다. 금리·전환율 상한·대출 조건은 수시로 바뀌므로, 계약 전 국토교통부 부동산거래관리시스템·각 은행·한국은행 기준금리 등에서 최신 수치를 확인하세요.

전세와 월세의 진짜 차이

표면적으로는 “목돈이냐 매달 돈이냐"의 차이지만, 돈의 관점에서 보면 성격이 다릅니다.

• 전세: 큰 보증금을 맡기고 살다가 나갈 때 돌려받습니다. 돈이 나가는 게 아니라 묶이는 것입니다. 대신 그 돈으로 벌 수 있었던 이자(기회비용)를 포기하거나, 대출을 받았다면 이자를 냅니다.
• 월세: 보증금은 적고 매달 돈이 나갑니다. 나간 월세는 돌아오지 않습니다(소비). 대신 목돈이 내 손에 남아 있어 다른 곳에 쓰거나 굴릴 수 있습니다.

즉 비교의 핵심은 “보증금을 묶어서 치르는 비용"과 “매달 내는 월세” 중 어느 쪽이 싼가입니다.

전월세전환율, 이 공식 하나면 끝

전월세전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 연이율입니다. 계산식은 단순합니다.

전환율(%) = (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100

예를 들어 같은 집이 전세 3억원, 또는 보증금 1억원 + 월세 100만원으로 나와 있다고 해보겠습니다.

• 줄어드는 보증금: 3억 − 1억 = 2억원
• 1년치 월세: 100만원 × 12 = 1,200만원
• 전환율: 1,200만 ÷ 2억 × 100 = 연 6%

해석은 이렇습니다. 보증금 2억원을 안 맡기는 대가로 연 6%를 내고 있는 셈입니다. 그렇다면 내가 그 2억원을 연 6%보다 확실히 잘 굴릴 수 있거나, 전세대출 금리가 6%보다 낮다면 전세가 유리합니다. 반대로 전환율이 예금금리·대출금리보다 낮다면 월세가 유리해집니다.

숫자로 비교하면 이렇게 갈린다

위 사례에서 전세보증금 2억원을 어떻게 조달하느냐에 따라 실제 부담이 달라집니다.

같은 집인데도 조달 금리가 전환율(6%)을 넘느냐 마느냐에서 결론이 뒤집힙니다. 고금리 시기에 월세·반전세가 늘어나는 이유가 바로 이것입니다.

세부 조건이 궁금하다면 전세자금대출 완벽 가이드에서 한도와 금리 구조를 함께 확인해 보세요.

계산에 꼭 넣어야 할 숨은 항목

전환율만 보면 놓치는 것들이 있습니다. 아래 항목까지 넣어야 진짜 비교가 됩니다.

1. 월세 세액공제: 요건을 충족하면 낸 월세의 일부를 연말정산에서 돌려받습니다. 그만큼 월세의 실부담이 내려갑니다. 요건은 월세 세액공제 받는 법에 정리해 두었습니다.
2. 보증금 떼일 위험: 전세는 목돈이 걸린 만큼 위험도 큽니다. 전세보증보험료·근저당 확인 비용도 사실상 전세의 비용입니다.
3. 중개보수·이사비: 계약 기간이 짧을수록 1년당 부담이 커집니다.
4. 관리비: 월세 물건이 관리비를 높게 책정한 경우가 있어, 월세+관리비로 비교해야 합니다.
5. 기회비용의 현실성: “그 돈으로 투자하면 연 10%“라는 가정은 위험합니다. 투자는 원금 손실이 날 수 있으므로, 비교 기준은 확정금리(예금·대출금리)로 잡는 것이 안전합니다.

반전세는 어떻게 판단할까

요즘 흔한 반전세(보증금 일부 + 월세)도 같은 공식으로 풀립니다. 집주인이 제시한 여러 조합을 각각 전환율로 바꿔 보면, 어느 조합이 세입자에게 가장 싼지가 바로 드러납니다.

예를 들어 보증금을 1,000만원 더 넣으면 월세를 5만원 깎아준다고 하면, 전환율은 (5만 × 12) ÷ 1,000만 = 연 6%입니다. 내 예금금리가 3%라면 보증금을 더 넣는 쪽이 유리하고, 그 돈을 대출로 메워야 하는데 금리가 7%라면 넣지 않는 편이 낫습니다.

참고로 계약 갱신 과정에서 전세를 월세로 전환할 때는 주택임대차보호법상 전환율 상한이 적용됩니다. 상한은 한국은행 기준금리에 법에서 정한 이율을 더해 계산하는 구조이며, 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다. 신규 계약에는 적용되지 않으므로, 갱신인지 신규인지부터 구분해야 합니다.

숫자 말고도 봐야 할 것

계산 결과가 비슷하다면 생활 조건으로 결정하는 게 맞습니다.

• 거주 예정 기간이 짧다면(1~2년): 목돈을 묶고 푸는 비용·위험이 커서 월세가 편할 수 있습니다.
• 목돈이 곧 필요하다면(결혼·창업·주택 구입): 전세에 묶으면 만기 전엔 빼기 어렵습니다.
• 현금흐름이 불안정하다면: 매달 고정 지출이 큰 월세는 소득이 끊겼을 때 타격이 큽니다. 반대로 전세는 이미 낸 상태라 버티기 쉽습니다.
• 보증금 안전이 최우선이라면: 전세는 금액이 큰 만큼 전세 보증금 지키는 법의 3단계를 반드시 지켜야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 전환율이 몇 % 이하면 월세가 유리한가요? 고정된 기준선은 없습니다. 내 자금 조달 금리(예금금리 또는 전세대출 금리)와 비교하는 것이 기준입니다. 전환율이 내 금리보다 높으면 전세가, 낮으면 월세가 유리합니다.

Q2. 전세대출 이자와 월세 중 뭐가 더 나은가요? 단순 비교로는 이자가 월세보다 적으면 전세가 낫습니다. 다만 대출은 원리금 상환 부담과 심사 조건이 붙고, 월세는 세액공제로 실부담이 줄 수 있어 두 가지를 같이 넣고 계산해야 합니다.

Q3. 보증금을 올리고 월세를 낮추자는 제안, 받아들여야 하나요? 그 조합만 따로 전환율을 계산해 보세요. 계산된 전환율이 내 예금금리보다 높으면 보증금을 더 넣는 쪽이 이득이고, 대출로 메워야 하는데 대출금리보다 낮으면 손해입니다.

정리

전세와 월세 비교는 취향 문제가 아니라 산수 문제입니다. 순서는 세 단계면 충분합니다.

1. 전환율 계산: (월세 × 12) ÷ (보증금 차액) × 100
2. 내 금리와 비교: 여유자금이면 예금금리, 대출이 필요하면 대출금리
3. 숨은 비용 반영: 월세 세액공제, 보증보험료, 관리비, 거주 기간

전환율이 내 금리보다 높으면 전세, 낮으면 월세가 기본 결론입니다. 여기에 거주 기간과 현금흐름을 얹으면 후회 없는 선택이 됩니다. 계약 전 조건은 반드시 등기부등본과 함께 직접 확인하세요.