계약갱신청구권 완전 정리 — 2년 더 사는 법, 5% 상한, 집주인이 거절할 수 있는 경우
전세·월세 계약 만료가 다가올 때 쓰는 계약갱신청구권을 정리했습니다. 요구 기간과 방법, 보증금 5% 인상 상한, 임대인이 거절할 수 있는 사유, 묵시적 갱신과의 차이까지 확인하세요.
계약 만료가 6개월쯤 남으면 세입자는 불안해집니다. 집주인이 나가라고 하면 어쩌나, 보증금을 크게 올리면 어쩌나 싶기 때문입니다. 주택임대차보호법은 이런 상황에 대비해 임차인이 한 번은 계약을 2년 더 연장해달라고 요구할 수 있는 권리를 두고 있습니다. 다만 기간을 놓치거나 거절 사유에 해당하면 쓸 수 없으니, 조건을 정확히 알아두는 게 중요합니다.
제도 내용은 2025년 기준이며 법령·조례 개정으로 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁이 생겼다면 대한법률구조공단·주택임대차분쟁조정위원회·관할 지자체에서 확인하세요.
계약갱신청구권이란 — ‘2+2년’의 의미
주택 임대차는 기본 2년이 보장됩니다. 여기에 계약갱신청구권을 쓰면 같은 조건으로 2년을 더 살 수 있어 흔히 ‘2+2년’이라고 부릅니다.
핵심은 세 가지입니다.
- 1회만 쓸 수 있습니다. 이미 한 번 갱신요구권을 행사했다면 다음 만료 때는 쓸 수 없습니다.
- 임대인은 원칙적으로 거절할 수 없습니다. 법에 정해진 예외 사유에 해당할 때만 거절이 가능합니다.
- 갱신되는 조건은 종전과 같되, 보증금·월세는 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다.
집이 중간에 팔려 집주인이 바뀌어도 임차인의 권리는 그대로 이어집니다. 다만 새 집주인이 실거주를 이유로 거절하는 경우가 실무에서 자주 문제가 되므로, 아래 거절 사유를 꼭 확인하세요.
언제, 어떻게 요구해야 하나
기간을 놓치면 권리 자체가 사라집니다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구해야 합니다. 만료 한 달 전에 연락하면 이미 늦습니다.
방법에는 정해진 양식이 없어 말로 해도 효력이 있지만, 나중에 “들은 적 없다"는 다툼이 생기기 쉽습니다. 그래서 증거가 남는 방법을 권합니다.
- 문자·카카오톡 등 기록이 남는 메시지 (읽음 표시와 화면 캡처 보관)
- 내용증명 우편 — 가장 확실하지만 관계가 껄끄러워질 수 있음
- 통화했다면 통화 직후 “오늘 말씀드린 대로 갱신 요구합니다"라고 문자로 한 번 더 남기기
문구는 간단해도 됩니다. “20○○년 ○월 ○일 만료되는 임대차계약에 대해 계약갱신요구권을 행사합니다"처럼 날짜와 ‘갱신요구권 행사’라는 표현이 들어가면 충분합니다.
5% 상한 — 얼마까지 올릴 수 있나
갱신 시 임대인이 요구할 수 있는 인상 폭은 종전 보증금·차임의 5%를 넘을 수 없습니다(전월세상한제). 지방자치단체가 조례로 이보다 낮은 비율을 정할 수도 있습니다.
| 종전 조건 | 5% 인상 시 최대 |
|---|---|
| 전세 1억 원 | 1억 500만 원 |
| 전세 2억 원 | 2억 1,000만 원 |
| 전세 3억 원 | 3억 1,500만 원 |
| 보증금 5,000만 원 / 월세 50만 원 | 보증금 5,250만 원(월세 유지) 또는 월세 52만 5천 원(보증금 유지) |
주의할 점은 5%가 ‘당연히 올려주는 금액’은 아니라는 것입니다. 5%는 상한선일 뿐, 인상 여부와 폭은 협의 대상입니다. 시세가 내렸다면 임차인이 감액을 요구할 수도 있습니다.
또 보증금과 월세를 동시에 올리는 경우에는 둘을 합친 환산액 기준으로 5%를 넘지 않아야 합니다. 계산이 애매하면 지자체 임대차 상담 창구나 분쟁조정위원회에 문의하는 편이 안전합니다.
임대인이 거절할 수 있는 경우
법은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제한적으로 정해두었습니다. 실무에서 자주 등장하는 것들입니다.
- 임대인 본인 또는 직계존비속(부모·자녀)이 실제 거주하려는 경우
- 임차인이 차임을 2기분 이상 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 전대(재임대) 한 경우
- 임차인이 고의·중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 건물이 노후·훼손되어 철거하거나 재건축해야 하는 경우
- 임대인이 상당한 보상을 제공하고 합의한 경우
여기서 가장 다툼이 많은 건 실거주 사유입니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고, 정당한 사유 없이 그 기간에 제3자에게 새로 임대한 사실이 확인되면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이사 후에도 확정일자 부여 현황이나 등기 사항을 통해 확인해볼 수 있으니, 거절 사유를 문자로 남겨두면 나중에 근거가 됩니다.
묵시적 갱신과 뭐가 다를까
양쪽 다 아무 말 없이 만료일이 지나면 종전과 같은 조건으로 계약이 이어지는데, 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았을 때 성립합니다.
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 성립 방식 | 임차인이 적극적으로 요구 | 양측 모두 통지 없이 만료 |
| 횟수 | 1회 한정 | 조건 충족 시 반복 가능 |
| 임차인의 중도 해지 | 언제든 통지 가능 | 언제든 통지 가능 |
두 경우 모두 임차인은 계약 도중 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 즉 2년을 꽉 채워 살 의무는 없습니다. 대신 그 3개월 동안의 월세는 부담해야 하므로, 이사 계획이 잡히면 미리 통지하는 편이 유리합니다.
전월세신고제와 확정일자도 함께 챙기기
갱신 계약도 보증금이나 차임이 바뀌었다면 전월세신고(주택 임대차 계약 신고) 대상이 될 수 있습니다. 보증금 6,000만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과 계약이 대상이며, 수도권 전역과 광역시·세종시 등 정해진 지역에서 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 계도기간이 끝나 과태료 부과가 시행 중이니 미루지 않는 게 좋습니다.
신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되는 장점이 있습니다. 다만 증액분에 대한 우선변제 순위는 새로 잡히므로, 보증금을 올렸다면 증액된 계약서에 확정일자를 반드시 다시 받아야 합니다. 보증금을 지키는 기본기는 전세 보증금 지키는 3단계에서 더 자세히 정리했습니다. 월세로 살고 있다면 월세 세액공제도 함께 확인해보세요.
자주 묻는 질문
Q. 묵시적 갱신으로 2년을 더 살았는데, 계약갱신청구권을 또 쓸 수 있나요? A. 묵시적 갱신은 임차인이 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않는다는 것이 일반적인 해석입니다. 즉 아직 권리가 남아 있을 가능성이 큽니다. 다만 개별 사안에 따라 판단이 달라질 수 있으니 분쟁조정위원회나 법률구조공단에 확인하세요.
Q. 집주인이 “5% 넘게 올려주지 않으면 나가라"고 합니다. A. 갱신요구권을 적법하게 행사했다면 5%를 넘는 인상 요구는 받아들일 의무가 없고, 그것을 이유로 한 갱신 거절도 인정되기 어렵습니다. 요구 내용을 문자 등으로 남기고 지자체 상담 창구나 분쟁조정위원회의 도움을 받는 것이 좋습니다.
Q. 갱신 요구를 했는데 집주인이 답을 안 합니다. A. 갱신요구권은 임차인의 의사표시가 임대인에게 도달하면 효력이 생기는 권리로, 임대인의 동의가 따로 필요하지 않습니다. 그래서 도달했다는 증거가 중요합니다. 문자나 내용증명 기록을 보관하세요.
정리
계약갱신청구권은 세입자가 쓸 수 있는 가장 강력한 카드지만, 기간을 놓치면 그냥 사라지는 권리입니다. 만료 6개월 전이 되면 달력에 표시해두고, 늦어도 2개월 전까지는 증거가 남는 방법으로 갱신 의사를 전달하세요.
정리하면 이렇습니다. 첫째, 만료 6개월~2개월 전에 문자·내용증명으로 요구합니다. 둘째, 인상은 5%가 상한이며 협의 대상입니다. 셋째, 임대인의 거절은 실거주 등 법정 사유가 있을 때만 가능하고, 그 사유는 기록으로 남겨둡니다. 넷째, 갱신 후에도 3개월 전 통지로 언제든 나올 수 있습니다. 마지막으로 조건이 바뀌었다면 신고와 확정일자를 다시 챙기세요. 전세와 월세 중 무엇이 유리한지 고민된다면 전세 vs 월세 비교도 참고할 만합니다.