등기부등본 보는 법 — 계약 전 5분, 갑구·을구·근저당으로 위험 걸러내기

부동산 계약에서 가장 큰 사고는 대부분 “그 집에 이미 빚이 얼마나 걸려 있는지 몰라서” 생깁니다. 그런데 그 정보는 누구나 1천 원 안팎에 열람할 수 있는 서류 한 장에 다 적혀 있습니다. 바로 등기사항전부증명서, 흔히 말하는 등기부등본입니다. 읽는 법만 익히면 계약 전 5분으로 큰 위험을 걸러낼 수 있습니다.

제도·수수료는 2025년 기준이며 변동될 수 있습니다. 실제 열람과 해석은 대법원 인터넷등기소와 공인중개사·법무사 등 전문가에게 확인하세요.

등기부등본은 어디서, 얼마에 떼나

대법원 인터넷등기소에서 주소만 알면 집주인 동의 없이 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 수수료는 2025년 기준 열람 700원, 발급 1,000원 수준의 소액입니다.

주의할 점이 몇 가지 있습니다.

• 집합건물(아파트·오피스텔·빌라 등 호수가 있는 건물)은 해당 호수의 등기부 하나로 끝납니다.
• 단독·다가구주택은 토지 등기부와 건물 등기부가 따로 있으니 둘 다 떼야 합니다.
• 중개사가 보여준 등본이 며칠 전 것이라면 의미가 없습니다. 계약 당일, 그리고 잔금 치르는 날 다시 한 번 최신본으로 확인하세요.

세 부분만 알면 된다 — 표제부·갑구·을구

등기부등본은 항상 같은 순서로 세 부분이 나옵니다.

읽는 순서도 이 흐름이 편합니다. 표제부에서 물건을 특정하고 → 갑구에서 상대를 확인하고 → 을구에서 빚을 계산합니다.

갑구: 계약 상대가 진짜 주인인가

갑구 맨 아래쪽, 가장 최근에 등기된 소유자가 현재 주인입니다. 이 이름이 계약서에 도장 찍는 사람의 신분증과 같아야 합니다.

• 대리인이 나온다면 소유자 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인합니다.
• 공동명의라면 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 한 명만 나와 계약하면 나중에 다툼이 생길 수 있습니다.
• 소유권이 최근에 여러 번 바뀌었다면 그 이유를 물어보는 편이 안전합니다.

갑구에 다음 단어가 보이면 일단 멈추는 게 좋습니다. 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정, 신탁입니다. 특히 신탁등기가 되어 있으면 실질 권한이 신탁회사에 있어 등기부상 위탁자(원래 주인)와 계약해도 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다. 이 경우 신탁원부까지 확인해야 하므로 전문가 상담을 권합니다.

을구: 근저당 ‘채권최고액’을 읽는 법

을구에서 가장 자주 보는 게 근저당권입니다. 여기 적힌 금액은 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액, 즉 은행이 확보해둔 담보 한도입니다. 실무상 대출 원금의 110~130% 정도로 설정하는 경우가 많습니다.

즉 채권최고액이 1억 2천만 원이라면 실제 대출은 1억 원 안팎일 수 있습니다. 다만 세입자 입장에서는 보수적으로 채권최고액 기준으로 계산하는 것이 안전합니다. 경매로 넘어가면 그 금액까지 우선 변제될 수 있기 때문입니다.

간단한 안전성 점검은 이렇게 합니다.

(채권최고액 + 내 보증금 + 나보다 앞선 다른 세입자 보증금) ÷ 시세

이 비율이 시세의 70~80%를 넘어가면 경매 시 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있습니다. 숫자가 애매하면 계약을 서두르지 말고, 잔금일에 근저당 말소를 조건으로 특약을 넣는 방법도 있습니다.

다가구주택은 한 건물에 세입자가 여럿이라 등기부만으로는 앞선 보증금 총액을 알 수 없습니다. 이때는 임대인에게 확정일자 부여현황을 요구해 선순위 보증금 규모를 확인하세요.

등기부만 믿으면 안 되는 이유

등기부등본에는 세입자의 대항력이나 확정일자, 밀린 세금(당해세)은 나타나지 않습니다. 등기부는 “등기된 권리"만 보여주는 서류이기 때문입니다.

그래서 등기부 확인은 시작일 뿐이고, 계약 뒤에는 전입신고와 확정일자로 내 권리를 직접 만들어야 합니다. 이 절차는 전세 보증금 지키는 법에서 자세히 정리했습니다. 계약갱신 시점에 조건을 조정하는 문제는 계약갱신청구권 정리를 함께 보면 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인 동의 없이 떼도 불법이 아닌가요? A. 등기부등본은 공시 서류라 주소만 알면 누구나 열람할 수 있습니다. 동의는 필요 없습니다.

Q. 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요? A. 그렇지는 않습니다. 채권최고액과 보증금 합계가 시세에 비해 충분히 낮고, 잔금 시 말소 조건을 특약으로 걸 수 있다면 계약이 가능합니다. 다만 판단이 어렵다면 보수적으로 접근하는 편이 낫습니다.

Q. 계약 당일에 확인했는데 왜 잔금일에 또 봐야 하나요? A. 계약일과 잔금일 사이에 임대인이 새 대출을 받아 근저당이 추가될 수 있기 때문입니다. 잔금 직전 최신 등기부 확인은 필수에 가깝습니다.

정리

• 등기부등본은 인터넷등기소에서 동의 없이 소액으로 누구나 열람할 수 있습니다.
• 구조는 표제부(물건) → 갑구(소유자·압류) → 을구(근저당 등 빚) 세 부분입니다.
• 을구의 채권최고액은 실제 대출보다 크게 잡히지만, 세입자는 그 금액 기준으로 보수적으로 계산하는 게 안전합니다.
• 갑구에 가압류·가처분·경매·신탁이 보이면 계약 전 전문가 확인이 필요합니다.
• 등기부에 안 나오는 선순위 보증금·세금이 있으므로, 확정일자 부여현황 확인과 전입신고·확정일자까지 챙겨야 합니다.

서류 한 장 떼는 데 드는 돈은 1천 원 안팎이지만, 그걸 건너뛰어 생기는 손해는 보증금 전액일 수 있습니다. 계약 전 5분, 반드시 확인하세요.