부동산 중개수수료(복비) 계산법: 상한요율표와 아끼는 방법 총정리

집을 사거나 전세·월세 계약을 마무리할 때 마지막에 나오는 비용이 중개보수(흔히 ‘복비’)입니다. 금액이 수십만 원에서 수백만 원까지 벌어지는데도, 계약서에 도장을 찍고 나서야 처음 계산해 보는 경우가 많습니다. 이 글에서는 중개보수가 어떤 공식으로 정해지는지, 그리고 어디까지가 협의 가능한 영역인지 정리합니다.

중개보수 요율은 공인중개사법령과 각 시·도 조례로 정해지며, 본문 수치는 2025년 기준입니다. 조례 개정으로 지역·시기에 따라 다를 수 있으니 계약 전 국토교통부나 해당 시·도청 홈페이지에서 확인하세요.

중개보수는 ‘상한요율’이지 정찰가가 아니다

가장 많이 오해하는 부분입니다. 법으로 정해진 것은 ‘이 이상은 받을 수 없다’는 상한이지, “무조건 이 금액을 내야 한다"는 고정 가격이 아닙니다. 실제 금액은 상한 범위 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해서 정합니다.

계산 구조 자체는 단순합니다.

• 중개보수 = 거래금액 × 요율 (단, 구간별 한도액이 있으면 그 금액까지)
• 매도인·매수인, 임대인·임차인이 각각 따로 부담합니다. 한 건에 대해 중개사가 양쪽에서 받는 구조입니다.

매매·교환 상한요율표 (주택 기준)

예를 들어 5억 원짜리 아파트를 샀다면 상한은 5억 × 0.4% = 200만 원입니다. 여기에 부가세가 별도로 붙을 수 있습니다.

임대차 상한요율표

전세 3억 원이면 상한은 3억 × 0.3% = 90만 원입니다. 같은 3억이라도 매매(0.4%)와 전세(0.3%)의 요율이 다르다는 점을 기억하세요.

한편 주택이 아닌 상가·토지 등은 별도로 0.9% 이내에서 협의하도록 되어 있고, 오피스텔은 전용면적과 주거 설비 요건을 갖춘 경우 주택과 다른 별도 요율이 적용됩니다.

월세는 ‘환산보증금’으로 계산한다

월세 계약은 보증금만으로 계산하지 않습니다. 월세를 보증금으로 환산해 거래금액을 만듭니다.

• 기본 공식: 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
• 위 결과가 5천만 원 미만이면: 거래금액 = 보증금 + (월세 × 70)

보증금 1,000만 원 / 월세 50만 원이라면 1,000만 + 5,000만 = 6,000만 원이 거래금액이 되고, 5천만~1억 구간이므로 상한은 0.4%인 24만 원입니다. 반면 보증금 500만 원 / 월세 30만 원은 500만 + 3,000만 = 3,500만 원으로 5천만 원 미만이라, 500만 + (30만 × 70) = 2,600만 원으로 다시 계산합니다.

부가세와 지급 시점

• 부가가치세: 중개사무소가 일반과세자면 중개보수에 10% 부가세가 붙습니다. 간이과세자면 부가세 부담이 다르거나 없을 수 있으니, 계약 전에 사업자 유형을 물어보는 것이 좋습니다.
• 지급 시점: 통상 잔금일(거래 완료 시점)에 지급합니다. 계약 직후 전액을 요구받았다면 협의 대상입니다.
• 현금영수증·세금계산서: 반드시 요청하세요. 중개보수는 사업자가 발급 의무를 지는 항목이며, 임차인이라면 월세 세액공제와 함께 지출 증빙을 챙겨 두는 것이 유리합니다.

중개보수를 줄이는 현실적인 방법

과장된 절약법보다, 정당한 범위 안에서 쓸 수 있는 방법은 이 정도입니다.

1. 계약 전에 협의하기: 잔금일에 꺼내면 늦습니다. 가계약금을 넣기 전, “보수는 얼마로 할까요"를 먼저 확인하고 계약서 특약이나 중개보수 요율표에 합의 금액을 명시해 두세요.
2. 한도액 구간을 확인하기: 5천만 원 미만·1억 원 미만 등 소액 구간은 요율보다 한도액이 먼저 적용되는 경우가 많습니다. 요율만 곱해 과다 청구되지 않았는지 검산하세요.
3. 양쪽 중개(단독 중개)일 때 물어보기: 한 중개사가 매도·매수 양측을 모두 중개하면 실무상 조정 여지가 생기는 경우가 있습니다.
4. 상한 초과 청구는 거절하기: 상한을 넘는 요구는 위법이며, 관할 시·군·구청 부동산 관련 부서나 국민신문고로 신고할 수 있습니다.
5. 거래금액 계산 근거를 받기: 요율·거래금액·부가세를 나눠 적은 산출 내역을 요청하면 착오를 걸러낼 수 있습니다.

전세 계약이라면 보수 협상보다 전세보증금 지키기가 훨씬 큰 금액을 좌우한다는 점도 잊지 마세요.

자주 묻는 질문

Q. 계약이 파기되면 중개보수를 내야 하나요? A. 중개보수는 원칙적으로 계약이 성사(중개 완성)됐을 때 발생합니다. 다만 중개사의 잘못이 없는데 당사자 사정으로 파기된 경우에는 분쟁이 생길 수 있어, 계약서에 파기 시 처리 방식을 미리 적어 두는 것이 안전합니다.

Q. 계약 갱신도 중개보수를 내나요? A. 중개사를 통하지 않고 임대인과 임차인이 직접 갱신했다면 중개보수는 발생하지 않습니다. 갱신 조건 협의를 중개사에게 맡겼다면 별도 협의 사항입니다.

Q. 부가세를 안 내겠다고 할 수 있나요? A. 일반과세 사업자의 부가세는 법정 항목이라 임의로 뺄 수는 없습니다. 대신 보수 본액을 상한 아래로 협의하는 방식이 현실적입니다.

정리

• 중개보수는 정찰가가 아니라 상한요율이며, 그 범위 안에서 협의할 수 있습니다.
• 매매와 임대차의 요율표가 다르고, 소액 구간에는 한도액이 먼저 걸립니다.
• 월세는 보증금 + (월세 × 100), 결과가 5천만 원 미만이면 ×70으로 환산해 계산합니다.
• 협상은 잔금일이 아니라 계약 전에, 그리고 산출 내역과 현금영수증을 함께 챙기세요.

거래 규모가 커질수록 수십만 원이 갈리는 항목입니다. 표를 한 번 보고 미리 계산해 두는 것만으로도 충분히 대비할 수 있습니다. 집을 산 뒤 이어지는 세금은 부동산 세금 기초에서 확인해 보세요.