부동산 세금 기초: 취득세·재산세·종부세·양도세 언제 무엇을 낼까?
집을 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때 내는 부동산 세금을 단계별로 정리했습니다. 취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세의 개념과 1주택·다주택 차이까지 쉽게 설명합니다.
부동산은 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때 각각 다른 세금이 붙습니다. 이름이 비슷비슷해 헷갈리지만, 언제 무엇을 내는지 단계로 나눠 보면 의외로 단순합니다. 이 글에서는 취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세를 타이밍별로 정리합니다.
부동산 세율·기준·공제는 2025년 기준이며 정책에 따라 자주 개정됩니다. 실제 적용 수치는 반드시 국세청·위택스나 세무 전문가를 통해 본인 상황으로 확인하세요.
부동산 세금은 3단계로 나뉜다
부동산 세금은 보유 시점에 따라 크게 세 묶음입니다.
| 시점 | 세금 | 누구에게 | 성격 |
|---|---|---|---|
| 살 때 | 취득세 | 지방자치단체 | 한 번 |
| 가지고 있을 때 | 재산세·종합부동산세 | 지자체·국세청 | 매년 |
| 팔 때 | 양도소득세 | 국세청 | 한 번 |
이 표만 기억해도 “내가 지금 어떤 세금을 신경 써야 하는지” 감이 잡힙니다.
살 때: 취득세
취득세는 부동산을 취득하는 시점에 한 번 내는 지방세입니다. 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받으면 일정 기간 안에 신고·납부해야 합니다.
- 세율은 주택 가격, 주택 수, 면적 등에 따라 달라집니다.
- 1주택자보다 다주택자에게 중과세율이 적용되는 구조가 있습니다.
- 취득세에는 농어촌특별세·지방교육세 등이 함께 붙는 경우가 많습니다.
구체적 세율은 2025년 기준에서도 개정 가능성이 크므로, 계약 전 위택스나 관할 시·군·구청에서 확인하는 것이 안전합니다.
가지고 있을 때: 재산세와 종합부동산세
집을 보유하는 동안에는 매년 두 가지 세금을 마주합니다.
- 재산세: 모든 부동산 소유자가 내는 지방세입니다. 매년 정해진 시기에 부과됩니다.
- 종합부동산세(종부세): 보유 주택의 공시가격 합계가 일정 기준을 넘는 경우에만 추가로 내는 국세입니다.
즉 재산세는 거의 모든 소유자가, 종부세는 고가·다주택 보유자가 주로 부담하는 구조입니다. 종부세 기준선과 공제 금액은 정책 변동이 잦으니 2025년 기준 수치라도 매년 확인이 필요합니다.
1주택 vs 다주택, 무엇이 다른가
같은 세금이라도 보유 주택 수에 따라 부담이 크게 달라집니다.
- 1주택자: 실거주 목적으로 보아 취득세·종부세·양도세에서 각종 공제나 낮은 세율이 적용되는 경우가 많습니다.
- 다주택자: 취득 단계의 중과, 종부세 부담 증가, 양도 시 중과 등 세 부담이 무거워지는 방향으로 설계되어 있습니다.
다만 중과 적용 여부와 범위는 시기별로 완화·강화가 반복되므로, “다주택은 무조건 중과"라고 단정하지 말고 그 시점의 규정을 확인해야 합니다.
팔 때: 양도소득세
양도소득세는 부동산을 팔아 이익(양도차익)이 생겼을 때 그 이익에 대해 내는 국세입니다.
- 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 차익이 과세 대상입니다.
- 보유 기간이 길수록 장기보유특별공제로 부담이 줄어드는 구조가 있습니다.
- 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 일정 금액까지 양도세가 면제될 수 있습니다.
집을 살 때 한도가 궁금하다면 주택담보대출 LTV·DSR 정리를, 집을 증여하는 경우의 세금이 궁금하다면 증여세 완벽 가이드를 함께 보면 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 취득세는 언제까지 내야 하나요? 보통 잔금 지급(취득일)으로부터 정해진 기간 안에 신고·납부해야 하며, 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 정확한 기한은 위택스나 관할 지자체에서 확인하세요.
Q. 재산세와 종합부동산세를 둘 다 내면 이중과세 아닌가요? 성격이 다른 세금입니다. 재산세는 지방세로 모든 소유자가, 종부세는 기준을 넘는 보유분에 대한 국세입니다. 다만 이중부담을 줄이기 위해 종부세 계산 시 재산세 일부를 공제하는 장치가 있습니다.
Q. 1주택이면 양도세를 무조건 안 내나요? 아닙니다. 비과세는 보유·거주 기간 등 일정 요건을 충족해야 하고, 고가주택은 일부 과세될 수 있습니다. 요건은 2025년 기준에서도 바뀔 수 있으니 매도 전 확인이 필요합니다.
정리
부동산 세금은 살 때 취득세, 가지고 있을 때 재산세·종부세, 팔 때 양도소득세로 기억하면 됩니다. 여기에 1주택과 다주택의 차이만 더하면 큰 그림이 그려집니다. 다만 세율·기준·공제는 2025년 기준이며 개정이 잦으므로, 실제 거래 전에는 반드시 국세청·위택스나 전문가를 통해 본인 상황에 맞는 수치를 확인하는 것이 안전합니다.